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房企土增稅,60%邊際稅率下的低稅負真相
2019-11-29 10:09:05 來源: 中國會計視野 稅海無涯苦作舟 瀏覽量:

身為會計人,我們要時刻關注身邊的工作熱點,這樣才能與時俱進。下面,中公會計實操小編給大家帶來的會計實務熱點內容是:房企土增稅,60%邊際稅率下的低稅負真相

現行土地增值稅政策體系中,對新房與舊房采取了不同的計算方法,盡管條例并沒有規定新房的計算僅適用于房地產開發企業,但事實上,由于我國開發房地產必須由專門的房地產開發企業經營,而且其扣除項目的設計就是為房地產企業量身打造的,因此,可以說,新房的計算方法就是專屬于房地產企業的開發產品的計算方法,那么兩種算法有哪些差異呢。

房企土增稅

房企土增稅,60%邊際稅率下的低稅負真相

新房

扣除項目包括:

土地價款:土地出讓金、契稅

開發成本:土地征用及拆遷補償、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費

開發費用:銷售費用、管理費用、財務費用。前兩項按(土地價款+開發成本)*5%計算扣除,財務費用能夠按項目區分的據實扣除,不能區分的按(土地價款+開發成本)*5%計算扣除。

稅金:城建稅、教育費附加、地方教育附加

加計扣除:(土地價款+開發成本)*20%

開發普通住宅優惠:增值率不超過20%的普通住宅免征土地增值稅。

案例:

2017年,某房企購入土地一塊,支付出讓金10億元,契稅3000萬(稅率3%),發生開發成本10億元,貸款利息能夠按項目進行區分,共支出2億元,開發產品全部為符合當地政府標準的普通住宅,取得不含增值稅銷售收入32億元。收入的辨析,朋友們可以參看《房企增值稅銷售額、所得稅收入、土增稅收入辨析》這篇舊文。

土地價款:10.3億

開發成本:10億

開發費用:(10.3+10)*5% + 2億 = 3.015億

加計扣除:(10.3+10)*20% = 4.06

稅金:2640萬。

扣除項目合計:10.3+10+3.015+4.06+0.264=27.639億

取得銷售收入32億

增值額32-27.639=4.361

增值率4.361/27.639=15.77%

增值率<20%,普通住宅免稅,應交土地增值稅:0

項目利潤:32-10.3-10-3.015-0.264=8.421

銷售利潤率高達26%,其土地增值稅居然是0。這就是房地產企業土地增值稅60%的邊際稅率的真相。

舊房銷售

扣除項目:

土地價款:土地出讓金、契稅

二手房的評估價格:重置成本價*成新率

稅金:城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

(備注:對二手房銷售中無法區分土地價款的,以購入發票上的價款每年加計5%確定扣除金額)

如果上述案例中,購得土地的是一家工業企業,其建造廠房兩年后轉讓,假設其他條件與上述房地產企業案例相同,舊房轉讓時的評估價與房地產企業的開發成本相同。計算其應繳納的土地增值稅:

地價:10.3億

二手房評估價:10億

稅金:4000萬(二手房允許扣銷售時的印花稅)

扣除金額:20.7億

銷售收入:32億

增值額:32億-10.3-10-0.4=11.3

增值率11.3/20.7=54%,適用稅率40%

11.3*40%-20.7*5%=4.52-1.035=3.165億元

類似的經濟行為,非房地產企業與房地產企業的差距,一個不用繳納土地增值稅,一個需要繳納3億。

通過兩種計算方法的辨析,我們可以看到,房地產企業開發產品的土增稅與二手房土增稅計算相比,有以下特殊照顧:

1、允許扣除費用,銷售費用、管理費用按5%計算扣除,財務費用據實或者按5%計算扣除。普通二手房的評估價格中不包含費用。

2、允許加計扣除,標準為地價以及開發成本之和的20%。

3、普通住宅增值率在20%以下的,免稅。

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以上就是中公會計實操小編給大家整理的關于會計實務熱點:房企土增稅,60%邊際稅率下的低稅負真相相關內容分享。想要獲取更多會計實務熱點內容,可關注中公會計考試網“會計實操培訓”,小編將為大家持續更新。

原標題為:房企土增稅,60%邊際稅率下的低稅負真相(財行稅學習筆記十四)

原文鏈接:http://shuo.news.esnai.com/article/201812/183836.shtml

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(責任編輯: lcy77711)
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